近年处理过上海青浦、嘉定、松江、金山、宝山；江苏昆山、花桥；浙江嘉兴、宁海；安徽黄山、合肥；福建南平、宁德等大大小小的一手房买卖纠纷案件，有商业、有住宅、也有商住性质用房；同时我也是一家中型房产集团的法务，也有几个房屋销售公司的朋友，简单来说，对于购房者而言，买一手房更多的是靠运气。我强调的是一手房。

同时受了镇平所徐主任的文章的启发，我也想结合下我自身处理不动产案件的经历，就把逾期办证这个点先拿出来说说。

约定低也没所谓，约定高也不用怕

不逾期办证先不说了，如果遇到逾期办证，且约定逾期办证条款，我见过最低的是日万分之0.01，比较高的是日万分之3。基数有算的是已购房款，有的是算的是总房款，反正加几个0取决于开发商的脸皮薄厚程度，购房人也不会看，有这个意识的没时间看，没这个意识的买了就很高兴了，爱买不买。

约定的低，有约定从约定；约定太高也没关系，你可以请求酌情降低。

根据《合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 也就是说，开发商可以要求减少的，不知道这种操作吧！

不办房产证更有利于开发商利益

不办房产证，商业地产不好办理营业执照影响出租、住宅就没办法进行交易和落户，可以说对业主没好处，但对开发商有什么好处呢？

实质在于开发商欠外面很多钱，而业主就是最好的筹码。开发商要欠工程公司巨额工程款、要欠银行商业或住宅建筑贷款、要欠外面朋友的过桥贷款，短时间里资金链接不上，先让业主住进去，通过业主在其中作为斡旋的一股势力，搅搅局，拖拖时间，是不是一个特别好的办法？

对于开发商来说，如果房子涨价了，业主是不会要求解除合同和退款的，那就拖时间吧；如果房子跌了，开发商也就把业主的已付房款和利息退还，最多加一些合同约定的违约金，但何时能拿到，也是问题，据我经验，无诉讼不退款，尤其是大公司，小公司还会有商有量的，希望息事宁人。

为什么业主拿不到钱

首先，业主不是一个两个，是几十个上百个。如果那么好说话，说给就给，那每个业主都主张，一下子多个几百上千万出来，开发商老板会愿意？

第二，又说到主张和维权的事情了。群体案件的实质不是维权难，而是每人敢或者愿意吃螃蟹。如果吃到了，后面业主学样也去主张，但是开发商也是有很强社会关系的，小规模的抚平吧，大规模的能不能拿到钱，真还说不定。

第三，怎么维权？怎么主张？

最后，开发商是专业的，业主不要以为有几个法务或者律师的朋友，或者问了很多政府人员的消息，就蜜汁自信地和开发商抗衡了。刨去关系户不说，就几个外行与开发商老板和法务抗争，如果那么轻松就拿到钱，当他们什么了？想一想，黑豹和钢铁侠没有装备，怎么去外面战斗？可能连蜘蛛侠都打不过。